需求情況

　　這一輪房地產(chǎn)的繁榮尚未結(jié)束，尤其是2016年10月份調(diào)控政策推出以來房價似乎還在上漲，令許多人認(rèn)為這一輪的房地產(chǎn)將會繼續(xù)繁榮。我國房地產(chǎn)市場陷入循環(huán)與怪圈。我們多次強(qiáng)調(diào)運(yùn)用小周期與大周期的框架去看到我國的房地產(chǎn)市場。在大周期并未向下的情況下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)過多輪小周期。過去十年便經(jīng)歷了四輪小周期，每一個小周期里房地產(chǎn)市場陷入以下循環(huán)與怪圈：商品房銷售興旺-房價上漲-房地產(chǎn)投入資金增速提高-經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇-房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺-商品房銷售低迷-房價調(diào)整-房地產(chǎn)投入資金增速下降-經(jīng)濟(jì)下行-救市政策出臺-商品房銷售興旺。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場處于小周期向下階段。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場處于第四輪小周期向下的階段，即房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺-商品房銷售增速下降。目前銷售增速不斷下滑，房價增速也已經(jīng)開始下降，只要房價增速降為負(fù)時，房價便出現(xiàn)調(diào)整，但是這需要一段時日，銷售對價格的傳導(dǎo)存在一定的時滯。同樣，當(dāng)房價出現(xiàn)調(diào)整時，房地產(chǎn)投入資金增速開始下降。當(dāng)前房地產(chǎn)投入資金增速仍在創(chuàng)新高，是因為目前房價仍在上漲，但是我們需要注意房價對其傳導(dǎo)具有滯后性。

　　未來商品房銷售與地產(chǎn)投入資金下降或拖累總需求。根據(jù)我們的判斷，隨著調(diào)控政策的擴(kuò)圍、升級以及發(fā)酵，房地產(chǎn)銷售增速將持續(xù)下降，2018年初房價增速或為負(fù)，即房價開始調(diào)整。而房地產(chǎn)投入資金增速在隨后不久變化開始下降。房地產(chǎn)銷售低迷會導(dǎo)致相關(guān)的消費如家電、建筑裝潢等消費低迷，房地產(chǎn)投入資金增速下降會導(dǎo)致建材、鋼鐵、化工品等工業(yè)品的需求下降，因此，房地產(chǎn)市場處于小調(diào)整周期的后半階段，未來對總需求的拖累是相當(dāng)明顯的。